สิงคโปร์เป็นประเทศที่มักถูกกล่าวถึงว่าประสบความสำเร็จในหลายด้าน ทั้งการพัฒนาประเทศ คุณภาพชีวิตที่ดี และรายได้เฉลี่ยของคนทั้งประเทศที่สูง ตลอดจนการจัดการสภาพแวดล้อม เมืองสิงคโปร์ที่ไม่ได้เป็นแค่เมืองที่มีสวนสาธารณะเป็นส่วนเสริมชีวิตเมือง (a garden city) หากแต่เป็นเมืองในสวน (a city in a garden) ด้านที่อยู่อาศัย สิงคโปร์ก็เป็นประเทศหนึ่งที่ประสบความสำเร็จในแง่ที่ว่า พลเมืองชาวสิงคโปร์สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่จ่ายได้ (affordable housing) กันอย่างทั่วถึง โดยนับแต่ช่วงปี 2010-2017 พลเมืองชาวสิงคโปร์ราว 82 เปอร์เซ็นต์ อาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยที่รัฐอุดหนุน (Public Housing)[1]
ในสหรัฐอเมริกา ที่อยู่อาศัยที่รัฐอุดหนุนสำหรับผู้มีรายได้น้อยในรูปของแฟลต ถูกวิจารณ์อย่างกว้างขวางว่า เป็นสิ่งอัปลักษณ์ ขาดการบำรุงรักษา จนกลายเป็นย่านเสื่อมโทรม จึงเกิดกระแสต่อต้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของรัฐสำหรับผู้มีรายได้น้อย ตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุดก็คือ การทำลายแฟลตที่เมืองเซนต์หลุยส์ ในปี 1976
ภาพเดียวกันนี้ยังเป็นตัวแทนของการผ่านพ้นของยุคโมเดิร์น (modernity) ไปสู่ยุคโพสต์โมเดิร์น (post modernity) ในความหมายที่ว่า ผ่านพ้น ยุคจักรกลหรือการเป็นระเบียบแบบแผน เน้นการใช้ประโยชน์พื้นที่แต่ขาดความเป็นสุนทรียะ
ในประเทศไทยก็เช่นกัน การเคหะแห่งชาติมีนโยบายก่อสร้างแฟลตสำหรับผู้มีรายได้น้อยตั้งแต่ปี 2506 คือมีการสร้างแฟลตดินแดง และต่อมาก็มีการสร้างแฟลตที่ย่านคลองเตย โดยมีวัตถุประสงค์เดียวกันคือย้ายคนสลัมที่เคยกระจัดกระจายไม่เป็นระเบียบขึ้นไปอยู่ที่แฟลต แต่ท้ายที่สุด ชาวบ้านก็เรียกแฟลตว่า ‘สลัมบนฟ้า’ คือมีสภาพทรุดโทรม ไม่ต่างกับชุมชนแออัดแนวราบ
ตรงกันข้าม สิงคโปร์สามารถออกแบบแฟลตให้น่าอยู่ได้ ไม่ว่าจะเป็นขนาดของห้องที่กว้างขวางพอเพียง มีตั้งแต่แฟลตแบบ 2 ห้อง จนถึงห้องชุดที่มี 5 ห้อง ภายใน 5 ห้อง อยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี คือมีพื้นที่โล่ง มีสวนสาธารณะและต้นไม้อยู่รอบอาคาร ทำให้ไม่ดูเป็นแค่แท่งอาคารคอนกรีตที่ไร้ชีวิตชีวา นอกจากการออกแบบที่ดีตั้งแต่เริ่มต้นแล้ว การดูแลรักษาและปรับปรุงคุณภาพของแฟลตอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้อยู่อาศัยมีความพึงพอใจในสภาพความเป็นอยู่ และมูลค่าของห้องพักที่มิได้ด้อยค่าเสื่อมลงเหมือนแฟลตในหลายประเทศ
ที่สำคัญรัฐบาลสิงคโปร์ไม่ได้คิดแค่การก่อสร้าง ‘แฟลต’ เท่านั้น แต่คิดเชื่อมโยงเหมือนการสร้างเมือง คือมีสาธารณูปโภค ขนส่งสาธารณะเข้าถึง มีโรงเรียน ห้างสรรพสินค้า ไปจนถึงที่ทำงานที่ไม่ไกลจากที่อยู่อาศัย
การให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยของพลเมือง
ก่อนอื่นต้องยอมรับว่า การทำให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาถูกและคุณภาพดี ไม่สามารถแยกจากความสำเร็จในการพัฒนาประเทศของสิงคโปร์ที่สามารถยกระดับประเทศของตัวเอง โดยมูลค่า GDP ต่อหัวต่อปีของสิงคโปร์เพิ่มจาก 925 เป็น 12,976 และ 46,569 เหรียญสหรัฐต่อปี ในปี 1970, 1990 และ 2010 ตามลำดับ[2] มูลค่าจีดีพีต่อประชากรของสิงคโปร์ในปี 2019 อยู่ที่ 65,233 เหรียญสหรัฐต่อปี ขณะที่มูลค่าจีดีพีต่อประชากรของไทยในปีเดียวกัน อยู่ที่ 7,808.2 เหรียญสหรัฐต่อปี[3]เรียกว่าห่างกันเกือบสิบเท่าตัว
อย่างไรก็ดี ไม่ใช่ทุกประเทศที่ประชาชนมีรายได้เฉลี่ยสูงขึ้น แล้วจะมีที่อยู่อาศัยคุณภาพดีในราคาที่เข้าถึงได้เสมอไป อย่างประเทศสหรัฐอเมริกา ปัญหาเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้เป็นปัญหาใหญ่ข้อหนึ่ง การที่สิงคโปร์ทำให้พลเมืองเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพได้จึงต้องให้เครดิตกับความมุ่งมั่นของนายลีกวนยู นายกรัฐมนตรีคนแรกของสิงคโปร์นับแต่ได้เอกราชจากอังกฤษในปี 1963 ก่อนที่ต่อมาจะแยกจากมาเลเซียในปี 1965 ที่ถือเอานโยบายการหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพให้กับพลเมืองชาวสิงคโปร์ เป็นหัวใจของการสร้างชาติ
โดยพื้นฐาน พลเมืองในประเทศที่อยู่ภายใต้การปกครองแบบอาณานิคมจะมีความรู้สึกคับแค้นว่า สภาพความเป็นอยู่ของพวกตนแย่กว่าเจ้าอาณานิคม อีกทั้งยังถูกแบ่งแยกย่านที่อยู่ตามเชื้อชาติเพื่อให้ง่ายต่อการปกครอง ยิ่งประเทศสิงคโปร์เป็นสังคมของผู้อพยพ (immigrant society) เพราะเป็นประเทศที่เติบโตมาจากการเป็นเมืองท่า ผู้คนจากหลายเชื้อชาติเดินทางผ่านเข้ามาและตั้งรกรากที่สิงคโปร์ ความตึงเครียดระหว่างคนหลายเชื้อชาติจึงมีอยู่สูง ความรู้สึกเป็นคนชาติเดียวกันจึงมีน้อย
ด้วยเหตุนี้รัฐบาลสิงคโปร์ที่นำโดยนายลีกวนยู หัวหน้าพรรคกิจประชา (People’s Action Party –PAP) จึงให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย ให้พลเมืองของตนเปลี่ยนจากที่อยู่ในสภาพชุมชนแออัด มาเป็นผู้มีที่อยู่อาศัยเพื่อแสดงถึงความก้าวหน้าของประเทศตัวเอง
ผมเองได้ไปดูพิพิธภัณฑ์การสร้างเมืองสิงคโปร์ ได้เห็นภาพว่า ความเป็นอยู่ของชาวสิงคโปร์ยุคช่วงทศวรรษ 1960 คือชุมชนชาวประมงริมทะเล แต่หนาแน่น ผู้คนอยู่ในบ้านเรือนที่ปลูกด้วยไม้ แม้แต่คำเรียกย่านที่อยู่เหล่านี้ก็คือคำว่า กัมปง (kampong) ที่แปลว่า หมู่บ้าน ในภาษามลายู ขณะเดียวกันก็มีความมุ่งมั่นที่จะใช้โครงการที่อยู่อาศัยผสานกลมกลืนชาวสิงคโปร์ที่มีเชื้อชาติจีน มลายู อินเดีย และอื่นๆ ได้มาอยู่ร่วมกัน ไม่ใช่การอยู่อย่างแบ่งแยกเชื้อชาติเหมือนในช่วงก่อนอาณานิคม
งานศึกษาที่เขียนถึงความสำเร็จของการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ มักจะเริ่มต้นด้วยการให้เครดิตกับการจัดตั้งคณะกรรมการพัฒนาและที่อยู่อาศัย (Housing and Development Board – HDB) ขึ้นในปี 1960 เป็นกลไกสำคัญในการบริหารที่อยู่อาศัย คือ บริหารจัดการด้านอุปสงค์และอุปทาน รวมถึงวางแผนเกี่ยวกับการออกแบบเมืองและที่อยู่อาศัย การได้มาซึ่งที่ดิน การก่อสร้าง และงบประมาณที่ใช้ในการก่อสร้าง ผมอยากจะเน้นว่า ไม่อาจจะเปรียบเทียบ HDB กับการเคหะแห่งชาติของไทยได้
ความแตกต่างระหว่าง HDB ของสิงคโปร์กับการเคหะแห่งชาติ ก็คือ HDB ก่อตั้งขึ้นด้วยการสนับสนุนอย่างเต็มกำลังของผู้นำสิงคโปร์ ทำให้เกิดการวางแผนต่างๆ เชื่อมโยงระหว่างหน่วยงานอื่นๆ อย่างเป็นระบบ ภายใต้แนวคิดแบบครบวงจร (self-contained concept)
นั่นคือ การสร้างที่อยู่อาศัยต้องคิดเชื่อมโยงกับขนส่งมวลชน การจ้างงาน และการพัฒนาด้านอื่นๆ เช่น ควีนส์ทาวน์ ที่สิงคโปร์พัฒนาให้เป็นเมืองใหม่ มีทั้งระบบขนส่งมวลชนไปถึง กระจายความเจริญส่งเสริมอุตสาหกรรมเบาเพื่อให้เกิดการจ้างงาน ผู้ที่ย้ายไปอยู่ย่านใหม่จะได้มีงานทำ ไม่ต้องกลับมาทำงานที่ย่านเดิม แถมยังมีการวางแผนและทำได้จริงก็คือ ในเมืองใหม่จะต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพียงพอ มีซูเปอร์มาร์เก็ตที่แม่บ้านสามารถเดินไปจับจ่ายซื้อของได้ มีโรงเรียนที่มีคุณภาพ ไม่ใช่เหมือนดังย่านรังสิตที่ผมอยู่ พ่อแม่อาจารย์หลายท่านไม่มั่นใจคุณภาพของโรงเรียนตามชานเมือง ต้องส่งลูกไปเรียนโรงเรียนที่มีชื่อเสียงในเมืองหลวง
ในการสร้างที่อยู่อาศัยช่วงแรกคือต้นทศวรรษ 1960s HBD เน้นการสร้างแฟลตแบบ 1 ห้องนอน และให้เช่าในราคาถูก เพื่อให้มั่นใจได้ว่าคนจนสามารถเข้าถึงแฟลตที่มีคุณภาพได้ โดยแฟลตขนาด 1, 2 และ 3 ห้อง มีค่าเช่าเดือนละ 20, 40 และ 60 เหรียญสิงคโปร์ต่อเดือนตามลำดับ การกำหนดค่าเช่าดังกล่าว มาจากฐานคิดที่ว่าจะต้องไม่เกิน 15 เปอร์เซ็นต์ของเงินเดือนเฉลี่ยของคนทำงาน ซึ่งถือว่าเป็นสัดส่วนค่าเช่าต่อรายได้ที่ค่อนข้างต่ำ
ในปี 1968 ผู้นำสิงคโปร์เห็นว่า การทำให้ชาวสิงคโปร์ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย จะกระตุ้นศักยภาพของพลเมืองของตนให้มุ่งมั่นทำงานเพื่อมีบ้านพร้อมๆ ไปกับการสร้างชาติ จึงส่งเสริมให้ซื้อที่อยู่อาศัยที่รัฐอุดหนุน (โดยแฟลตเช่าราคาถูกก็ยังมีอยู่จนถึงปัจจุบันแต่ในสัดส่วนที่ลดลงมากคือไม่ถึง 20 เปอร์เซ็นต์)
นโยบายสำคัญที่รัฐบาลใช้ก็คือ การอนุญาตให้นำเงินของผู้ที่ทำงานและจ่ายเงินเข้ากองทุนสำรองเลี้ยงชีพกลาง (The Central Provident Fund) ตามระบบประกันสังคมมาเป็นเงินดาวน์ซื้อแฟลตได้ และในการจ่ายเงินกู้ผ่อนแฟลตก็สามารถหักลดหย่อนจากเงินที่ส่งกองทุนสำรองเลี้ยงชีพได้ อย่างไรก็ดี ข้อมูลเชิงสถิติแสดงให้เห็นว่า เนื่องจากรายได้ของชาวสิงคโปร์เพิ่มสูงขึ้นตามลำดับ ขณะที่แฟลตที่รัฐอุดหนุนราคาไม่แพง โดยทั่วไปผู้ซื้อแฟลตสามารถผ่อนค่าแฟลตได้โดยไม่ต้องลดเงินที่ต้องจ่ายให้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ[4]
การตัดสินใจระดับนโยบายและมีความเสี่ยงเช่นนี้ การเคหะฯ บ้านเรา หรือสำนักงานประกันสังคม ไม่อาจตัดสินใจได้ตามลำพัง แต่ที่สิงคโปร์ทำได้ เพราะเป็นการตัดสินใจในระดับนโยบายที่รัฐบาลมีเป้าหมายชัดเจนว่า การให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพเป็นเป้าหมายสำคัญ และมอบนโยบายให้สองหน่วยงานประสานงานกัน
นอกจากนี้ กวิน ชัตคิน (Gavin Shatkin) ยังชี้ให้เห็นว่า ความสำเร็จของการส่งเสริมที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ วางอยู่บนเงื่อนไขเฉพาะที่ประเทศอื่นยากจะลอกเลียนแบบ นั่นก็คือ รัฐบาลสิงคโปร์มีอำนาจควบคุมที่ดินถึง 85 เปอร์เซ็นต์ของที่ดินบนเกาะสิงคโปร์[5]
ในปี 1960 รัฐเป็นเจ้าของที่ดินเพียงร้อยละ 40 ส่วนอีกร้อยละ 35 เป็นที่ดินที่ประชาชนอยู่อย่างไม่มีกรรมสิทธิ์ถูกต้องตามกฎหมาย ต่อมาในปี 1966 รัฐบาลสิงคโปร์แก้ไขกฎหมายเวนคืนที่ดินจากประชาชนมาเป็นของรัฐ โดยกำหนดค่าเวนคืนที่ค่อนข้างต่ำ เพื่อจะนำที่ดินนั้นมาใช้ในการพัฒนาประเทศรวมถึงเพื่อที่อยู่อาศัย[6]
เมื่อรัฐบาลสิงคโปร์มีความมุ่งมั่นด้านที่อยู่อาศัย จึงกำหนดให้นำที่ดินซึ่งรัฐมีอยู่ในมือมาทำโครงการที่อยู่อาศัย ทำให้ต้นทุนด้านที่ดินต่ำ ราคาที่อยู่อาศัยของประชาชนก็ถูกตามไปด้วย ส่วนประเทศอื่นๆ ซึ่งรัฐไม่มีที่ดินอยู่ในมือ หากจะทำโครงการก็ต้องไปซื้อที่ดินเอกชนมาลงทุน ทำให้ต้นทุนของโครงการที่อยู่อาศัยของรัฐไม่ต่างกับของเอกชน
อย่างไรก็ดี กรณีของไทยมิใช่ว่าจะเป็นไปไม่ได้เสียทีเดียว หน่วยงานรัฐหลายหน่วยงานก็มีที่ดินแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่อสังคม ทว่าอยากให้เอกชนเช่าเพื่อจะได้ค่าเช่าสูงกว่าให้คนจนเช่าเพื่ออยู่อาศัย และยังมีหลายหน่วยงานที่มีที่ดินจำนวนมากแต่ใช้ประโยชน์ไม่เต็มที่ จนมีประชาชนไปบุกเบิกครอบครองกลายเป็นชุมชนแออัด หากหน่วยงานเหล่านี้ใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเต็มที่ ชุมชนแออัดในที่ดินของการรถไฟฯ การท่าเรือฯ หรือที่ราชพัสดุคงไม่เกิดขึ้น
ดังนั้น หากรัฐบาลไทยเห็นความสำคัญของการจัดที่อยู่อาศัยให้ประชาชน ก็ควรจะมีนโยบายให้ชัดเจนว่า หน่วยงานต่างๆ ที่มีที่ดินว่างเปล่าควรนำที่ดินมาใช้ประโยชน์เพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ไม่ควรจะคิดถึงการใช้ที่ดินบนฐานของต้นทุนกำไรที่ว่า ให้ภาคเอกชนเช่าเพื่อจะได้ค่าเช่าสูงกว่าให้คนจนเช่าทำที่อยู่อาศัย
ประการสำคัญ หากเราจะคิดถึงที่ดินในเมืองที่หน่วยราชการครอบครองอยู่ ผมคิดว่า เราไม่ควรมองข้ามที่ดินของหน่วยทหารที่ล้วนอยู่ในทำเลดีๆ กลางเมือง ทั้งๆ ที่ไม่มีความจำเป็นจะต้องมีหน่วยทหารมาตั้งอยู่กลางเมืองมากมายหลายหน่วยเช่นนี้ เหตุผลหนึ่งที่อาจจะเป็นไปได้ก็เพื่อการทำรัฐประหารได้สะดวกกระมัง วันใดที่อำนาจประชาชนสามารถลดอำนาจของกองทัพลงได้ และย้ายหน่วยทหารไปชานเมือง ในที่ที่เหมาะสม ผมคิดว่า ที่ดินของหน่วยราชการเหล่านี้ควรถูกนำมาใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย ซึ่งจะเกิดประโยชน์ต่อสังคมไม่น้อย
อย่างไรก็ดี ข้อจำกัดสำคัญของการประยุกต์ความสำเร็จของสิงคโปร์มาใช้กับสังคมไทยก็คือ รูปแบบของที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ในรูปของแฟลต ซึ่งระยะหลังพัฒนาให้สูงขึ้นถึง 30-50 ชั้นนั้น เป็นไปได้เฉพาะเมื่อคนเมืองประกอบอาชีพในภาคที่เป็นทางการ เช่น เป็นพนักงานบริษัท ที่มีรายได้เพียงพอระดับหนึ่ง สำหรับคนกลุ่มนี้ บ้านคือที่พักผ่อน ต้องไม่ลืมว่ารัฐบาลสิงคโปร์ลงทุนด้านการศึกษาให้คนได้รับการศึกษาดี ทำงานดี กระทั่งล้ำหน้ากว่าไทยเราไปมาก ชาวสิงคโปร์จึงถูกถ่ายไปทำงานในภาคที่เป็นทางการ
ตรงกันข้าม กลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่อาศัยอยู่ในเมืองของไทย มากกว่าครึ่งทำงานอยู่ในภาคที่ไม่เป็นทางการ เช่น แม่ค้าหาบเร่ คนรับจ้างรีดผ้า ซักผ้า เย็บผ้าที่บ้าน สำหรับคนเหล่านี้ บ้านไม่ได้เป็นแค่สถานพักผ่อนนอนหลับเท่านั้น แต่ยังเป็นที่ทำงานหรือที่เตรียมข้าวของก่อนจะออกไปขายอีกด้วย การอาศัยอยู่ในห้องขนาดเล็กแบบแฟลต หรือต้องหิ้วผลไม้ขึ้นไปเตรียมล้างก่อนจะเข็นออกไปขาย การทำกับข้าวด้วยเตาหลายๆ เตา เพื่อจะได้กับข้าวหลายหม้อและเข็นออกไปขายนั้น อาชีพเหล่านี้ไม่เหมาะสมที่จะอยู่ในอาคารสูง หากพยายามจะย้ายผู้ประกอบอาชีพในภาคที่ไม่เป็นทางการเหล่านี้ และยัดเข้าไปในห้องแคบๆ ของแฟลต ก็จะล้มเหลว
มีบทเรียนมากมาย เช่น ชุมชนแออัดคลองเตยที่คนที่ได้รับสิทธิอยู่อาศัย มีสิทธิเซ้งสิทธิ แล้วกลับไปอยู่ชุมชนแออัด นั่นก็เพราะ วิถีแฟลตขัดกับวิถีชีวิตของแรงงานนอกระบบตั้งแต่ต้น
แม้ปัจจุบัน ผู้อยู่อาศัยในชุมชนแออัด โดยเฉพาะกลุ่มที่มีอายุน้อยจะทำงานในภาคที่เป็นทางการ แต่ก็พบว่า ด้วยการศึกษาที่ไม่สูง ทำให้ไม่ได้ทำงานในระดับวิชาชีพ งานที่ทำได้จึงเป็นแค่พนักงานบริการ เช่น พนักงานในร้านสะดวกซื้อ แม่บ้าน หรือพนักงาน รปภ. ฯลฯ คนกลุ่มนี้แม้ที่ทำงานกับบ้านอาจจะแยกกัน คนกลุ่มนี้อาจจะพักอาศัยในห้องที่อยู่ในอาคารสูงได้ แต่ปัญหาก็คือ อาคารสูงนั้นมีต้นทุนค่าก่อสร้างต่อหน่วยแพง ทำให้ผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถผ่อนชำระไหว หากรัฐบาลจะจัดแฟลตให้กับคนจนเมืองที่เป็นแรงงานในระบบแต่มีรายได้ต่ำ ก็ต้องอุดหนุนให้พวกเขาสามารถเช่าหรือผ่อนชำระไหว
บางคนอาจจะกล่าวว่า ความสำเร็จของการจัดหาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ อาจจะเรียกว่า ‘โมเดล’ ได้ยาก เพราะมีเงื่อนไขเฉพาะหลายข้อที่ประเทศอื่นประยุกต์ไปทำได้ยาก ถึงกระนั้นผมคิดว่า หลักสำคัญข้อหนึ่งที่รัฐบาลประเทศไหนก็น่าจะทำได้ ถ้าอยากจะทำจริง นั่นก็คือ ความมุ่งมั่นที่จะให้ประชาชนในประเทศของตัวเองมีที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพในราคาที่เข้าถึงได้
ไม่ใช่คิดถึงที่อยู่อาศัยในฐานะสินค้าเพื่อหากำไร แต่เพื่อให้คนทุกคนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ หากมีตรงนี้ เงื่อนไขอุปสรรคอื่นๆ ก็น่าจะหาทางขจัดปัดเป่าได้ไม่ยาก
เชิงอรรถ
[1] https://unassumingeconomist.com/2018/04/understanding-singapores-housing-market/
[2] “GDP Per Capita (S$ & US$)”. Department of Statistics, Singapore. Archived from the original on 7 August 2015. Retrieved 20 September 2015.
[3] https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.CD?locations=SG
[4] Yuen, Belinda. (2005) “Squatters no more: Singapore social housing.” Land and Urban Policies for Poverty Reduction (2), P 269-294.
[5] Shatkin, Gavin. (2014). “Reinterpreting the Meaning of the ‘Singapore Model’: State Capitalism and Urban Planning.” International Journal of Urban and Regional Research 38(1), P. 117.
[6] Yuen, 2005. อ้างแล้ว
Author
